Dans le monde du crédit immobilier, la gestion de ses finances est essentielle pour ne pas se retrouver en difficulté. L’un des indicateurs financiers les plus importants à connaître avant de s’engager dans un emprunt est le taux d’endettement. Il permet de déterminer si vous êtes en mesure de rembourser votre prêt sans vous mettre en situation de surendettement. 

Pourquoi fixer la limite du taux d’endettement à 35% ?

Jusqu’à récemment, la règle générale utilisée par les banques et autres organismes de crédit était de fixer le taux d’endettement maximal à 33%. Cependant, depuis janvier 2021, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a établi une nouvelle recommandation portant cette limite à 35%. Le but de cette modification est de favoriser l’accès au crédit pour davantage d’emprunteurs tout en évitant les situations de surendettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos charges mensuelles liées aux crédits et vos revenus mensuels nets. Plus précisément, il donne une estimation de la part de vos revenus qui est consacrée au remboursement de vos dettes. Un taux d’endettement trop élevé augmente le risque de surendettement et peut entraîner un refus de la part des organismes prêteurs. Ainsi, le respect du seuil de 35% est souvent considéré comme une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier.

Les éléments à prendre en compte pour calculer votre taux d’endettement

Pour déterminer votre taux d’endettement, il est nécessaire de connaître précisément vos revenus et vos charges mensuelles liées aux crédits. Voici les principaux éléments à inclure dans ce calcul :

• Vos revenus fixes : salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires reçues, prestations sociales, etc.
• Vos revenus variables : primes, heures supplémentaires, etc. Ces éléments peuvent être pris en compte s’ils sont réguliers et justifiables.
• Vos charges mensuelles liées aux crédits : remboursements de crédits à la consommation, crédits immobiliers, dettes fiscales, etc.

Il est également important de noter que certaines banques n’intègrent pas les allocations familiales dans leurs calculs, car elles estiment qu’elles ont vocation à couvrir les dépenses liées aux enfants et non à financer un crédit.

La méthode de calcul du taux d’endettement à 35%

Le calcul du taux d’endettement est simple et rapide. Il vous suffit de suivre ces étapes :

1. Additionnez l’ensemble de vos revenus mensuels fixes et variables.
2. Additionnez l’ensemble de vos charges mensuelles liées aux crédits.
3. Divisez le total de vos charges par le total de vos revenus.
4. Multipliciez le résultat obtenu par 100 pour obtenir votre taux d’endettement en pourcentage.

Si votre taux d’endettement est inférieur ou égal à 35%, vous êtes théoriquement en mesure d’emprunter sans risquer de vous surendetter. Toutefois, il convient de garder à l’esprit que chaque organisme prêteur peut appliquer ses propres critères d’évaluation du risque et ainsi accepter ou refuser un dossier selon des considérations autres que le seul taux d’endettement.

Prenons l’exemple d’un couple souhaitant contracter un crédit immobilier. Voici leurs revenus et charges :

• Revenu mensuel fixe du conjoint 1 : 2 500 €
• Revenu mensuel fixe du conjoint 2 : 2 000 €
• Heures supplémentaires régulières du conjoint 1 : 200 €
• Remboursement mensuel d’un crédit à la consommation : 300 €

1. Total des revenus mensuels = 2 500 + 2 000 + 200 = 4 700 €
2. Total des charges mensuelles liées aux crédits = 300 €
3. Calcul du taux d’endettement = (300 / 4 700) x 100 = 6,38%

Dans cet exemple, le couple présente un taux d’endettement de 6,38%, bien inférieur à la limite de 35% préconisée par l’ACPR. Ils sont donc en théorie éligibles à un crédit immobilier.

Pour aller plus loin : simuler votre taux d’endettement

Maintenant que vous avez compris comment calculer votre taux d’endettement, il est intéressant de réaliser des simulations pour connaître précisément votre capacité d’emprunt et ajuster votre projet immobilier en conséquence. Pour cela, n’hésitez pas à utiliser des outils en ligne, tels que les simulateurs de taux d’endettement, qui vous permettront d’estimer rapidement et facilement votre situation financière.